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住房问题是现代城市的社会问题之一。大多数政府，包括发达和发展中国家，都承认仅靠市场解决不了城镇低收入家庭的住房问题。为满足低收入者的基本居住需求，维护社会稳定，20 世纪以来，各国先后根据自身特点，建立了相宜的住房保障制度。由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相关的，因此各国各地区的住房保障模式都各有其特色。在中国的住房福利制度面临着新的转型和定位，社会还在围绕是建经济适用房,还是建廉租房而争论的同时，我们编发这组文章，目的是抛砖引玉，为国内住房改革提供国际的视野与经验。

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二战以来，欧美各国在构建社会住房保障制度中逐步形成了廉租房政策框架。最初各国的廉租房政策有两种主流形式：一种是由政府出面修建公房，再以低租金出租给那些符合条件的低收入家庭；另一种形式是政府提供土地、贷款、税收优惠来鼓励非营利性机构建房，例如住房合作社。

但是，上世纪70年代之后，主要发达国家经济陷入萧条，庞大的福利体系成为政府的负担，各国的福利体系包括住房保障制度都出现了新的变化。主流的变化趋势就是，引用更多市场化的手段，政府直接投资或通过多种融资渠道支持低成本住房的建设与出售。这一变化的基础思想有二：一、以低价向居民出售房屋是让中低收入民众分享财富和发展的重要途径；二、拥有住房财产的阶层是最稳定的阶层，因此提高住房拥有率有利于社会稳定发展。

从提供住房的理念上看，世界各国的住房保障制度可以分为两类：一类以美英日新加坡等国为代表，主要是为了解决住房短缺，提供“基本住宅”；另一类则以瑞典、加拿大、澳大利亚等福利国家为代表，其住房保障的着眼点在于提高住房条件，即提供“良好的住房”。

英国

推进住房私有化

英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。早在19世纪80年代，英国就建立了针对城市住房问题的《住房法》。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但是，随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担、税收负担过重的问题。进入上世纪80年代，在撒切尔主义主导下，英国政府开始改革原有的住房保障体系，开始更多的依靠市场而不是政府解决住房问题。

从撒切尔到梅杰，之后的英国政府都一致性地在住房保障体系中充分发挥市场的作用。由此，便有了英国的住房私有化。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化。短短两年时间之后，全国私有住房达到1400万套，比1961年增加一倍。这一做法通过盘活社会资本，大大减少了政府的负担，也成为其他许多国家参考学习的范本。

美国

补贴廉价住房

美国住房保障体系的核心与特色是重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。目前，美国住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。在美国，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80％者，都可以申请住房补贴。

美国政府对廉价住房建造提供补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房。同时，为刺激房地产业的发展，让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。在公共住房消费上，政府也实行补贴。住房支出超过收入30％时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。

从资金来源上看，美国公共住房主要由财政投资建造。联邦住房与城市发展部每年会编制150亿美元的住房发展计划，向约400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套左右的住房。

德国

“四招”可让市民有房住

为了便于工作的变动和城市之间的流动性生活，也由于住房价格昂贵、为了减少偿还巨额贷款风险，大部分德国市民仍习惯以租房为主。为此，德国采取了以下公共住房保障政策：

其一是房租限制。德国的房租很贵，并且随行就市，租金经常上涨。为了防止漫天要价，从二战后开始执行租金管制制度，到1960年代政府提出有条件取消，除汉堡和慕尼黑等一些大城市外，缺房率在３％以上的城市和乡镇仍实行房租限制。同时，为了增加房租价格的透明度，德国许多城市都制定了一个房租价目表，列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但是最后价格必须限定在这个价目表所规定的浮动范围内；

其二是建房补贴。政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。同时，还鼓励一些大型厂矿企业主为本企业的职工建造福利性住宅，并通过减免税和其它奖励措施对私人建房予以鼓励；

其三是购房补贴。凡德国公民购房者，可以得到住房补贴，有子女的家庭买房还可以另外得到儿童购房补贴。另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力；

其四是福利性房屋补贴。针对多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民等，在租金及供应面积等方面政府都有明确的限制。

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澳大利亚

非营利机构建房并管理

澳大利亚的住房保障充分考虑了不同层次的需求，界定了联邦和州政府的职责，并且全面调动公共部门、社区部门和私人多方面的参与，建立了一整套十分完善的住房体制。澳大利亚联邦与州政府每2～3年签订一次住房协议，调整措施，界定各自的权力和责任。根据住房协议，制定一系列的住房计划，这些计划大致可分为三类：公共住房、社区住房和私有住房。

公共住房就是政府建造的以低租金提供给低收入者的廉租房。与其他国家相比，这一部分在澳大利亚的住房体系中占比较小的份额。社区住宅也是廉租房，但它是由社会非营利性机构建造和管理的，包括教会和其他社会组织。私有住房计划则给希望拥有住宅同时又需要资助的人提供帮助。

瑞典

住房补贴普遍受益

瑞典是发达国家中以福利制度优越闻名的国家。该国具体的住房保障职责主要由各地方政府来担当，地方政府有3个主要任务：规划住宅区和征购土地；参与有关国家贷款及补贴问题的决策；制定社会发展纲要，负责住房问题的协调工作。

瑞典的公共住房建设大致可以分为3种：一、政府直接投资；二、合作社投资；三、私人投资。瑞典实行公共住房补贴政策，该政策的基本原则是坚持普遍受益。此外，瑞典政府一直采用税收优惠政策支持公共住房建设。除了制定公共住房建造的金融政策外，瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。

日本

住宅金融公库低息贷款

日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，例如向建筑面积在100平方米以下的住宅购买者提供长期的低息贷款，后两者则直接负责建设和提供住宅。

日本经济发展的一大特点是集团企业的强大。因此，在日本住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，政府也以低息贷款促进民间企业的住宅建设。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅。

日本经济发展的一大特点是集团企业的强大。因此，在日本住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，政府也以低息贷款促进民间企业的住宅建设。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅区240多处。日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。

新加坡

准商品房模式

1960年，新加坡政府成立建屋发展局，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，促进这一改变的是新加坡政府的公积金制度。公积金是由中央公积金局统一管理的社会公益性强制储蓄。在新加坡，不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。公积金投资于各种政府公债，这些公债，随时可以给住房发展局提供融资。住房发展局利用这些资金，替民众建住宅，再卖给国民。

通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80％的居民购买了组屋居住。