胡志文，上海汉思建筑设计事务所总建筑师

摘要：城市综合体正在与交通枢纽发生更加紧密的关联，并且依靠不同程度的复合策略，形成未来新型的城市界面。本文分析了为同一开发机构设计的四座位于中国一二线城市、具有TOD意义的商业综合体项目，它们呈现出一种从被动到主动、从单一走向复合的策略，在建筑集群与城市交通界面的关系上，可以作为未来TOD综合体项目的有效参鉴。

关键词：城市综合体，交通导向开发，龙之梦，复合策略，慢行系统

一、交通枢纽与大型城市综合体的耦合关系

TOD（交通导向开发）对一座城市的重要性，再怎么强调都不过分。不论是高铁车站、城际铁路枢纽、城市轨道交通站点或是更为复合的“轨道-公交汽车站”联合体，都与城市用地的开发价值产生着密切的联系。交通车站人流强度、密度和周转频率最高，具有其他的交通节点不具备的商业优势，依托交通站点进行商业综合开发，是当下和未来城市开发建设的主流趋势：将城市轨道交通、商务办公、商业购物、酒店住宿、休闲娱乐等功能组织在一个建筑体量中或者一组建筑群内，形成高效统一的轨道交通商业综合体，带动地段商业繁荣，为城市注入新的活力。事实上，香港的大型商业设施中60%都属于TOD上盖物业；国内正在开发建设的大型城市商业综合体项目，至少有半数以上都在强调TOD的设计原则。

研究者们常用“耦合”的概念来表达轨道交通与城市空间相互支持的状态，即两者内在相互作用的外部最大化而形成的高度关联性。围绕城市综合体和交通枢纽，客观上会形成由高活动强度的核心节点向外缘扩散的空间梯度，进而形成对特定城市地域的控制和辐射。在耦合状态下，将轨道交通枢纽站点与城市中心大规模的开发项目进行整体规划，使它们成为城市公共中心网络体系的一个个节点，并且引导城市有序的扩张，保证邻近性(proximity) 和可达性(accessibility)的统一。通过友好的城市空间设计，将耦合节点转化为实现人们多样化目的的多功能复合中心，或者是社会意义上内涵丰富的具备归属感的人性场所。这是未来城市化进程中最理想的目标状态。

所以，我们既要重新审视交通建筑作为一个大量客流汇集、潜在商业价值可期的空间实体的建设与利用方式；也要在占据城市交通核心位置的商业开发项目中，通过正确引入TOD复合策略的概念，尽最大可能实现城市生活与交通的最佳联动。本文接下来分析的四座TOD综合体项目，它们都由上海长峰地产集团开发建设，并以“龙之梦”进行系列化命名，其中不同时期的项目时间跨度长达15年，对TOD的关注点也不同。我本人有幸参加这些项目的设计全过程，深刻体会到交通层面的研究对商业项目成败的重要性。这四座龙之梦规模不同，开发时序不同，所处的城市区位不同，对TOD交通引导原则的应用也不尽相同，但在这里进行一些必要的回顾和比较，可以归纳出一系列有意义的复合策略，对未来的设计思考不失为经验和参鉴。

四座“龙之梦”交通商业综合体交通要素比较

二、上海长宁龙之梦：通过多个商业中庭立体串联交通换乘（图3）

03 上海中山公园龙之梦夜景

中国第一个以“龙之梦”（Longemont）命名的商业综合体——上海长宁龙之梦，位于上海内环线内的中山公园版块，2005年建成至今已有十年。这个项目面临这复杂的局面：场地位于两条轨道交通换乘的交汇处，地块面积小，开发密度高，容积率高达8.9，作为上海长宁都市副中心的核心开发项目，其成效直接决定着城市副中心的品质。面对这样的项目，我们首先考虑如何从“传统的都市商圈建筑群落关系”（图1）转移到“以TOD为导向的综合体城市关系” （图2）上来，为此也考察了大量位于香港和日本都市核心区的商业项目，吸取了不少经验。

01 传统型都市商圈建筑群落关系

02 以TOD为导向的综合体城市关系

作为上海最早一批尝试TOD理念的商业综合体，长宁龙之梦通过3个直接采光的中庭空间来高效组织地块南侧地铁2号线、地块西侧高架轻轨3号线、4号线、地块北侧公交车站以及地下2层出租车站的多向密集人流。多处不同的交通设施都处在不同的标高位置，我们尽量避免简单粗糙的“通道式”转换，利用带有自动扶梯的中庭空间预埋多处商业价值极高的空间，使得人流换乘无缝且不枯燥（图4.1）（图4.2）。在开业后的评估中我们发现，很多市民在2号线和3号线之间的换乘并不是在站内换乘，而采用“出站→商业设施→进站”的方式，顺途购买日需用品，获得商业体验的同时，甚至感觉比通过“通道+楼梯”直接换乘还要方便。

04.1 上海龙之梦通过三个中庭将轨道和交车站进行环形连接

04.2 上海龙之梦的交通与商业连接关系

特别值得一提的是，上海长宁龙之梦在地块南侧为地铁2号线开设了多达5个接口，在商业与地铁的连接处拓展了2700平方米的商业空间，进行统一运营管理，既解决了疏散通道问题，也提升了商业价值，成为我国最早尝试地下商业空间开发的成功案例之一。也是在上海龙之梦之后的十年里，上海地下换乘空间从过去的单纯集散转向了商业拓展的大量实践。（图4.3）

04.3 上海龙之梦地处两条轨道交通与城市公园之间的环形地块